ろば清さん

資産運用や不動産投資のバイブルとして、世界中で読まれているこの一冊。

改訂版 金持ち父さん 貧乏父さん:アメリカの金持ちが教えてくれるお金の哲学 (単行本)

• 作者: ロバート キヨサキ
• 出版社/メーカー: 筑摩書房
• 発売日: 2013/11/08
• メディア: 単行本（ソフトカバー）

今週、この本の著者であるロバート・キヨサキさんが来日されてました。
出版記念サイン会に加え、講演会なども手広くやっていたようで…
SNSを見ていると、僕の周囲でも参加していた人々が多かったようです。


講演の内容としては（ホントか嘘かはわかりませんが）、
大量の不動産や油田、金などを持っている一方、
暴落に備えて有価証券などは持っていない？とお聞きしました。
まぁ、たかだか講演会で真実を包み隠さず話すわけがないので、実際はどうなんでしょう？？
しかも、最近のこの人はネットワークビジネス系の匂いがするんで…（笑）


この本に書いてあることは非常に勉強になりますし、間違ってはいません。
そのとっかかりとして不動産投資を積極的に薦めていることも、
リスク/ベネフィットを考慮すると、サラリーマンには受け入れやすいでしょうね。
ただ、この人はアメリカの不動産システムの中で財を成した人です。
アメリカと日本の不動産の違いを理解しておかないと、
今の日本における不動産市況の中では、間違いなく大ケガ＆一発退場となってしまいます。


その違いにおけるポイントとしては、
アメリカでは築年数や構造に関わらず、不動産価値は安定して評価されている！
ということです。
実需としても築40年を超えるような家屋にリフォームを入れて住んでいる人が多く、
築古の不動産物件も価格が下がりにくいと言われているのに対し、
日本では古くなればなるほどその価値は落ちていきますので、
金融機関の評価（融資）が付けにくくなり、売値も下がってしまいます。


また、不動産に対する融資の方式も大きく異なります。
アメリカはノンリコースローン方式なので、借金を返せないような事態になると、
不動産物件を金融機関が取り上げ、それを競売等で売却した上で、
更に残債が残っている場合には金融機関が負債として処理する形になります。
一方日本では個人や法人の信用を加味した評価により融資がなされるため、
収益性のない不動産物件を掴んでパンクしてしまった場合には、
その物件を売って更に残債が残っている場合には、
借りた人間にその残債を返済する義務だけが残ってしまうということになります。


この2つの（非常に表面的な）要素を見るだけでも、
アメリカと日本の不動産投資を同等のリスクで語ることはできないですよね。
少なくとも日本で今この時期に、不動産投資へ参入するというのはかなりの賭けです。
個人的には、金利1％で耐用年数内かつ20年以上の融資を引けたとしても、

・総購入費（諸経費＆税金込）に対する営業純収益（NOI）5％以上
・購入価格が積算価格の7〜8割以下
・土地価格が30〜40％くらいになるような、良い立地

あたりの条件を満たさないものは、投資としてリスクが高いと思いますね。